Projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (2022/2023 r.)

Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego z 2016 r. przyniosły istną rewolucję w obrocie ziemią rolną. Nowelizacja z 2019 r. stanowiła istotną, ale jednak mimo wszystko, jedynie korektę kierunku przyjętego w 2016 r. Kolejne zmiany nastąpią prawdopodobnie w 2023 r. Analiza projektu wskazuje na to, że nadchodzące zmiany będą stanowiły dalsze doprecyzowywanie istniejących regulacji, bez zmiany ich istoty. Poniżej opisuje najważniejsze z nich.

Wyłączenie zastosowania UKUR do użytków rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha

Aktualnie przepisy UKUR mają zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Oznacza to, że mają także zastosowanie do nieruchomości tzw. „mieszanych”, gdzie tylko część (często nieprzekraczająca 0,3 ha) stanowi użytki rolne. Prowadzi to często do absurdalnej sytuacji, w której np. duża nieruchomość przeznaczona na tereny mieszkaniowe podlega UKUR ze względu na fakt, iż niewielki jej fragment stanowią użytki rolne. W aktualnym stanie prawnym, opisany problem był często rozwiązany poprzez wydzielenie ewidencyjne użytków rolnych do odrębnej działki ewidencyjnej, a następnie do odrębnej księgi wieczystej. Dzięki temu, przepisom UKUR podlegała jedynie niewielka część gruntu, a nie całość.

Projekt zakłada wyłączenie zastosowania UKUR w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Więcej osób bliskich

Zgodnie z art. 2 pkt. 6 UKUR, przez osobę bliską rozumie się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów. Opisany katalog ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia zastosowania przepisów UKUR, ponieważ w przypadku transakcji, której drugą stroną jest osoba bliska dla zbywającego, wyłączone jest zastosowanie szeregu ograniczeń, w szczególności:

• obowiązku uzyskania zgody na zbycie nieruchomości na rzecz osoby nie będącej rolnikiem indywidualnym,
• obowiązku uzyskania zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.

Planowane jest powiększenie wskazanego katalogu dodatkowo o macochę i ojczyma, którzy – jak słusznie wskazano w uzasadnieniu projektu – pełnią analogiczną rolę w rodzinie jak ojciec i matka.

Powiązanie ceny transakcyjnej z ceną umieszczoną na portalu eRolnik

Planowane jest wprowadzenie nowego warunku w zakresie ceny transakcyjnej nieruchomości, który będzie trzeba spełnić, aby uzyskać zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej osobie nie będącej rolnikiem indywidualnym.

W celu uzyskania ww. zgody, należy zamieścić na portalu eRolnik ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz wskazać cenę ofertową, która, co do zasady, nie może być przewyższać średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie o więcej niż 50 %. Aktualnie, UKUR nie wiąże zatem faktycznej ceny ustalonej z potencjalnym kupcem nie będącym rolnikiem, z ceną ujawnioną na portalu eRolnik. I to ma się zmienić.

Zgodnie z projektem, w celu uzyskania zgody KOWR konieczne będzie spełnienie dodatkowego kryterium, zgodnie z którym ustalona z nabywcą nieruchomości rolnej cena sprzedaży nieruchomości rolnej jest nie niższa niż 95% ceny określonej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Doprecyzowanie postępowania o wyrażenie zgody na zbycie przed upływem 5 lat

Planowane jest doprecyzowanie informacji oraz dokumentów wymaganych od wnioskodawcy w postępowaniu o wyrażenie przez KOWR zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości.

Aktualnie nie ma przepisów w tym zakresie, w związku z czym, z jednej strony wnioskodawca nie wie jak ma sporządzić swój wniosek, a z drugiej, KOWR nie wie w jakim zakresie powinien prowadzić postępowanie dowodowe.

Zgodnie z projektem, wniosek powinien zawierać:

1. oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,
2. oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków,
3. uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wykorzystania.

Do wniosku będzie trzeba natomiast załączyć:

1. wypis z ewidencji gruntów i budynków dla nieruchomości rolnej objętej wnioskiem;
2. odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości rolnej objętej wnioskiem, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych;
3. dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości rolnej przez wnioskodawcę;
4. dokumenty potwierdzające wskazane we wniosku okoliczności wypełniające zaistnienie jednej z przesłanek ustawowych uzyskania zgody.

Poszerzenie katalogu wyjątków od obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej

Świeżo upieczony właściciel ziemi rolnej ma:

• obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia tego gospodarstwa osobiście,
• zakaz zbycia ani oddania nabytej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom w okresie 5 lat od dnia nabycia.

Planowane zmiany wyłączają te obowiązki dodatkowo w przypadku zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej:

• w posiadanie parkowi narodowemu, na cele związane z ochroną przyrody,
• spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy,
• w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.