Zakup nieruchomości rolnej

Przypuszczam, że skoro trafiłeś na mojego bloga, zdajesz sobie sprawę, że kupno lub sprzedaż nieruchomości rolnej jest trochę bardziej skomplikowane niż kupno lub sprzedaż innych nieruchomości. Faktycznie, szereg ograniczeń wprowadzonych w 2016 r., a następnie zmienionych w 2019 r., sprawia, że każdą taką transakcję należy dobrze przemyśleć. Poniżej piszę o tym, na jakie rzeczy trzeba zwrócić uwagę przed wizytą u notariusza.

Czy na transakcję potrzebna jest zgoda KOWR?

Zasadą jest, że każde przeniesienie własności nieruchomości rolnej powinno być poprzedzone uzyskaniem zgody KOWR na taką transakcję. Od wskazanej zasady jest jednak mnóstwo wyjątków, z których najważniejsze to:

• transakcja dotyczy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
• nabywcą nieruchomości będzie tzw. „rolnik indywidualny”,
• nabywcą nieruchomości będzie osoba bliska zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie),
• nabycie następuje w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
• nabycie następuje w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku.

Jesteś zwolniony z obowiązku uzyskania zgody KOWR, jeżeli któryś z powyższych wyjątków ma zastosowanie w przypadku twojej transakcji. Wszystkie wyjątki i całą procedurę uzyskania tej zgody opisuję w dostępnym na moim blogu, darmowym poradniku Zgoda KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

Czy nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu?

W praktyce najczęściej występuje:

• umowne prawo pierwokupu,
• ustawowe prawo pierwokupu (dzierżawcy, KOWR, Gminy, Lasów Państwowych, Wód Polskich).

Czy nieruchomość nie jest obciążona prawem nabycia na rzecz KOWR?

Należy pamiętać, że prawo pierwokupu KOWR dotyczy – podobnie jak każdy pierwokup – wyłącznie umów sprzedaży. Tym samym nie może ono zostać wykonane w odniesieniu do innych umów przenoszących własność nieruchomości, np. umowy darowizny. Nie oznacza to jednak, że KOWR nie ma wpływu na takie transakcje, wręcz przeciwnie – w przypadku umów innych niż umowa sprzedaży, KOWR przysługuje tzw. prawo nabycia (zwane również czasem prawem wykupu).

Skutek wykonania przez KOWR prawa nabycia jest taki jak w przypadku wykonania prawa pierwokupu – nieruchomość zostaje nabyta przez KOWR. Oba uprawnienia KOWR różnią się natomiast od siebie w zakresie trybu ich wykonania.

Kiedy KOWR przysługuje prawo nabycia? W praktyce będą to najczęściej następujące sytuacje:

• Nabywcą nieruchomości jest osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym, a powierzchnia nieruchomości ma co najmniej 0,3 ha, ale mniej niż 1 ha,
• Nabycie następuje w toku postępowania egzekucyjnego, upadłościowego, lub w toku w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego,
• Nabycie następuje w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, działu spadku lub w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Prawo pierwokupu, a prawo nabycia – różnice

W przypadku prawa pierwokupu, pomiędzy stronami jest zawierana, w formie aktu notarialnego, umowa sprzedaży nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy. Jeżeli KOWR we wskazanym terminie złoży oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, do skutku dojdzie umowa sprzedaży na zasadach ustalonych w umowie warunkowej, oczywiście z tą różnicą, że nabywcą będzie KOWR.

Jeżeli KOWR nie złoży oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w ww. terminie, pierwokup wygaśnie, a strony umowy będą mogły zawrzeć u notariusza umowę przenoszącą własność nieruchomości, finalizując tym samym całą transakcję.

W przypadku prawa nabycia, pomiędzy stronami zawierana jest od razu umowa przenosząca własność nieruchomości (np. umowa darowizny). O fakcie zawarcia umowy, notariusz zawiadamia KOWR, który – podobnie jak w przypadku wykonania prawa pierwokupu – ma miesiąc na złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości. W przypadku skorzystania z tego uprawnienia, KOWR nabędzie własność nieruchomości za ustaloną przez siebie cenę. Jeżeli cena zaproponowana przez KOWR jest zbyt niska, można wystąpić z wnioskiem o sądowe ustalenie ceny tej nieruchomości.

Czy nieruchomość została nabyta od KOWR (ANR)?

Przed transakcją należy sprawdzić w KW nieruchomości, czy poprzednim właścicielem nieruchomości nie był KOWR (lub jego poprzednik – Agencja Nieruchomości Rolnych). Jeżeli tak, to warto upewnić się, czy sprzedaż nieruchomości nie jest ograniczona zapisami umowy, mocą której nieruchomość nabył aktualny właściciel. Najczęstsze ograniczenia wprowadzone w takich umowach to:

• postawienie w stan wymagalności niezapłaconej części ceny (jeżeli cena nieruchomości nabytej od KOWR została rozłożona na raty)
• naliczenie kary umownej,
• umowne prawo pierwokupu,
• umowne prawo odkupu.