Jak obejść ustawę o ziemi rolnej? Cz. I Nabycie ziemi przez nie rolnika

Restrykcyjne zasady obrotu nieruchomościami rolnymi wprowadzone w 2016 r. spowodowały, że podmioty działające w tej branży zaczęły – głównie przy pomocy prawników – poszukiwać rozwiązań, które umożliwiłyby dokonanie transakcji z ich pominięciem. W tym, oraz w kolejnych wpisach postaram się przybliżyć kilka takich rozwiązań.

Przede wszystkim, należy mieć na uwadze, że każda czynność prawna dokonana w celu obejścia ustawy jest nieważna z mocy prawa na podstawie art. 58 § 1 KC. Z tego względu, wszelkie działania, które mogą zostać uznane za dokonane w celu obejścia ustawy należy dobrze przemyśleć, a najlepiej skonsultować z prawnikiem.

Nabycie przez rolnika będącego osobą bliską

Jednym z głównych celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) było doprowadzenie do sytuacji, w której ziemia rolna będzie nabywana przede wszystkim przez rolników indywidualnych, którzy z założenia powinni być gwarantem utrzymania rolniczego wykorzystania nabytych gruntów. Z tego względu, większość ograniczeń zawartych w przytoczonej ustawie nie ma zastosowania do osób posiadających taki status. 

Osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym, zainteresowana nabyciem ziemi rolnej od osoby trzeciej, co do zasady, jeszcze przed transakcją, powinna uzyskać zgodę KOWR. Jest to jednak ryzykowne chociażby z uwagi na konieczność publikacji ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości na tzw. portalu eRolnik. Każdy rolnik indywidualny będzie mógł bowiem na nie odpowiedzieć, co zrodzi po stronie sprzedawcy obowiązek dokonania transakcji ze wskazaną osobą. Publikacja ogłoszenia o sprzedaży jest przy tym konieczna do wykazania jednej z przesłanek uzyskania zgody KOWR – braku możliwości nabycia ziemi przez rolnika indywidualnego. 

Sytuacja zmienia się, jeżeli nie rolnik ma osobę bliską, będącą rolnikiem indywidualnym. (Osobami bliskimi będą przy tym zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbowie.) W opisanym przypadku, nieruchomość może bowiem zostać nabyta przez rolnika, a następnie – w drodze kolejnej umowy – zbyta na rzecz właściwego nabywcy.

Co niezmiernie istotne, zbycie dokonane pomiędzy rolnikiem indywidualnym a bliską mu osobą, będzie mogło zostać dokonane bezpośrednio po jej nabyciu. Wynika to z faktu, iż zakaz sprzedaży oraz oddania w posiadanie nabytej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia nabycia nie dotyczy transakcji zbycia lub oddania w posiadanie osobom bliskim zbywcy.

Opisane rozwiązanie może zostać także odpowiednio zastosowane w przypadku woli nabycia przez nie rolnika nieruchomości w stosunku do której zostało opublikowane ogłoszenie na portalu eRolnik.

Trzeba przy tym jednak pamiętać, że „rolnicy indywidualni” w rozumieniu UKUR, dzielą się na dwie grupy:

1. rolnicy indywidualni mający miejsce zamieszkania na terenie gminy, na której położona jest nabywana nieruchomość, lub na terenie gminy sąsiedniej,
2. rolnicy indywidualni nie mający miejsca zamieszkania na terenie gminy, na której położona jest nabywana nieruchomość, lub na terenie gminy sąsiedniej.

W przypadku opisanym w pkt. 1, KOWR dysponuje prawem pierwokupu nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, natomiast w przypadku opisanym w pkt. 2, KOWR nie przysługuje wskazane uprawnienie.