Kiedy nieruchomość jest rolna?

Analiza każdej transakcji dotyczącej gruntów rolnych powinna zacząć się od ustalenia, czy dana nieruchomość w ogóle jest nieruchomością rolną. Jedynie do nieruchomości posiadających taki status mają bowiem zastosowanie ograniczenia zawarte min. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), nieruchomość rolna to

nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Z punktu widzenia  definicji zawartej w UKUR kluczowe jest więc sprawdzenie czy dana nieruchomość jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Jak to zrobić?

Przede wszystkim, aktualny faktyczny sposób zagospodarowania gruntu nie jest istotny. Może więc mieć miejsce sytuacja, w której grunty uprawiane regularnie przez rolnika nie będą nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, natomiast grunty pozornie niezwiązane z produkcją rolną taki status będą posiadały. Z tej przyczyny, nieruchomością rolną mogą być także odłogi i ugory, które – przynajmniej potencjalnie – mogą być wykorzystywane rolniczo. (J. Bieluk, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2019).

Dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości nie ma również rozstrzygającego znaczenia treść księgi wieczystej – „(…) o charakterze nieruchomości, jako wykorzystywanej na cele rolne lub inne rozstrzyga treść wpisu w ewidencji gruntów i budynków, a więc nie (…) treść księgi wieczystej” (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2009 r. (sygn. akt II CSK 243/09). Nie można także zmienić przeznaczenia nieruchomości rolnej wskutek działań faktycznych, czyli np. poprzez samowolną zmianę przeznaczenia terenu na rolnicze.

Dla zakwalifikowania nieruchomości jako rolnej konieczne jest sprawdzenie jej przeznaczenia w:

• ewidencji gruntów – gdzie nieruchomościami rolnymi będą użytki rolne, tj.grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe,

1. grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami,
2. grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
3. nieużytki,

• miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeżeli został uchwalony) – gdzie nieruchomościami rolnymi powinny być tereny użytkowane rolniczo oznaczone na planie symbolami:

1. R – tereny rolnicze (kolor żółty),
2. RU – tereny obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz gospodarstwach leśnych i rybackich (kreskowanie żółto-czerwone),
3. RM – tereny zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (kreskowanie żółto-jasnobrązowe)

Jeżeli dla nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan, jej przeznaczenie określa wyłącznie wpis w ewidencji gruntów. W przypadku uchwalenia miejscowego planu, konieczne jest sprawdzenie, czy nie przewiduje on innego przeznaczenia terenu niż rolnicze. Gdyby bowiem tak się stało, nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną.

Co istotne, nie jest możliwa zmiana przeznaczenia gruntu poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Na marginesie, sygnalizuję, iż ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (zawierająca ograniczenia w dysponowaniu nieruchomościami nabytymi od SP) posługuje się bardzo podobną definicją, z tą różnicą, że nieruchomościami rolnymi, w rozumieniu tej ustawy, nie są grunty znajdujące się w zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych.

Również Kodeks cywilny (KC) zawiera własną definicję nieruchomości rolnej, która nieznacznie różni się od tej z UKUR. Definicja wskazana w KC ma znaczenie szczególnie w przypadku:

• zniesienia współwłasności gospodarstw rolnych (art. 213-218 KC)
• dziedziczenia gospodarstw rolnych po osobach zmarłych przed dniem 14 lutego 2001 r.