Nieważność pozwoleń na budowę wydanych przed nowelizacją prawa budowlanego

Na kanwie sprawy tzw. Zamku w Stobnicy, WSA w Warszawie wypowiedział się na temat przedawnienia możliwości stwierdzenia nieważności pozwoleń na budowę wydanych przed wejściem w życie nowelizacji prawa budowlanego wprowadzającej tą instytucję.

Jedną z największych bolączek polskiego procesu budowlanego jest ryzyko uchylenia prawomocnego pozwolenia na budowę, nawet po zrealizowaniu całej inwestycji. Uchylenie pozwolenia na budowę, w najgorszym wypadku może nawet oznaczać konieczność rozbiórki nowo powstałego budynku. W celu zminimalizowania opisanego ryzyka, w dniu 19 września 2020 r. znowelizowano prawo budowlane.

Intencja ustawodawcy stojąca za nowelizacją była jasna – trzeba ograniczyć czasowo możliwość usuwania z obrotu prawnego decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W tym celu, do ustawy prawo budowlane dodano m. in. art. 37b ust. 1 oraz art. 59 h, zgodnie z którymi, nie stwierdza się nieważności decyzji o:

• pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat,
• pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

O ile treść przytoczonych przepisów nie pozostawiała raczej wątpliwości co do tego w jaki sposób powinny one działać w praktyce, o tyle już treść przepisów wprowadzających w życie nowe regulacje wzbudziła wiele kontrowersji. Spór sprowadzał się przy tym do kwestii kluczowej – czy przedawnienie ma zastosowanie także do pozwoleń wydanych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, tj. przed 19 września 2020 r.

Pomocny przy rozstrzygnięciu wskazanej kwestii okazuje się wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 stycznia 2022 r. (VII SA/Wa 2074/21) wydany w głośnej sprawie tzw. Zamku w Stobnicy. W uzasadnieniu wyroku, WSA wskazał, że nowo dodany art. 37b prawa budowlanego ma zastosowanie:

• do decyzji wydanych przed wejściem w życie ustawy zmieniającej,
• zarówno wówczas, gdy względem decyzji nie toczy się jeszcze nadzwyczajne postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności, jak również gdy postępowanie takie zostało już przed 19 września 2020 r. wszczęte.

Wyrok jest wprawdzie nieprawomocny (a biorąc pod uwagę szum medialny wokół sprawy, najprawdopodobniej zostanie zaskarżony do NSA), jednak nakreśla on prawdopodobny kierunek linii orzeczniczej w tym zakresie. Stanowisko WSA należy ocenić pozytywnie – brak jest racjonalnych argumentów przemawiających za zróżnicowaniem sytuacji prawnej inwestorów w zależności od tego kiedy otrzymali pozwolenie na budowę.

Całe uzasadnienie wyroku dostępne jest tutaj.