Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Wbrew pozorom, finalizacja zakupu nieruchomości rolnej, nie oznacza, że świeżo upieczony właściciel  może nabytą ziemią dowolnie rozporządzać. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) nakłada bowiem na nabywcę nieruchomości rolnej, szereg obowiązków, które w założeniu mają zniechęcać do jej zakupu w celach spekulacyjnych oraz spowodować utrzymanie rolnego charakteru ziemi.

Nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego

Nabywca ziemi rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat (przed nowelizacją z 2019 r., było to 10 lat) od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości. W przypadku gdy nabywcą jest osoba fizyczna, gospodarstwo rolne musi być prowadzone osobiście przez tą osobę.

Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć pracę w gospodarstwie (chociażby prace fizyczne wykonywały inne osoby) oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.

W praktyce wskazany obowiązek bardzo często nie może być realizowany. Wystarczy bowiem wskazać na sytuację, w której osoba nie mająca nic wspólnego z rolnictwem, nabywa nieruchomość rolną na podstawie wcześniejszej zgody KOWR. Osoba taka nie ma przecież żadnego gospodarstwa, które mogłaby prowadzić po nabyciu ziemi rolnej; nie ma także, co oczywiste, obowiązku, aby takie gospodarstwo nabyła jedynie w celu realizacji ww. obowiązku.

Szczęśliwie, pomimo braku wprowadzenia w ustawie odpowiedniego wyjątku, KOWR w praktyce bardzo rzadko kontroluje realizację wskazanego nakazu.

Zakaz zbywania lub oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości

W okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości, nabywca nie ma prawa jej zbyć (czyli np. sprzedać, czy przewłaszczyć na zabezpieczenie) oraz oddać w posiadanie osobom trzecim (czyli przede wszystkich wydzierżawić).

Zakaz obejmuje przy tym jedynie przeniesienie własności nieruchomości wymagające działań ze strony właściciela, (np. w drodze umowy); nie obejmuje natomiast nabycia w wyniku zdarzeń niezależnych od woli właściciela (np. w przypadku dziedziczenia).

Opisany zakaz uniemożliwia nabycie nieruchomości, która została oddana w dzierżawę przed sprzedażą i ma być dzierżawiona także po zmianie właściciela. Wynika to z faktu iż nabywca nieruchomości, z dniem jej nabycia, niejako automatycznie naruszy ww. 5-letni zakaz oddawania ziemi w posiadanie osobom trzecim.

Dodatkowym obowiązkiem, w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie zgody KOWR wydanej na rzecz przez osoby fizycznej, która zamierzała utworzyć gospodarstwo rodzinne jest konieczność zamieszkiwania na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego w okresie 5 lat.

Wyjątki od zakazów

Opisane obowiązki nie będą miały zastosowania m. in. do nieruchomości rolnych:

• zbywanych lub oddawanych w posiadanie osobie bliskiej (czyli zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, osobom przysposabiające i przysposobione, pasierbom),
• zbywanych lub oddawanych w posiadanie w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
• nabytych w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
• położonych w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Zgoda KOWR na rozporządzenie ziemią przed upływem 5 lat

Co istotne, zakaz zbywania oraz oddawania w posiadanie nieruchomości rolnych przed upływem 5 lat od dnia ich nabycia, może zostać wyłączony w przypadku uzyskania zgody KOWR w formie decyzji administracyjnej.

Decyzja KOWR będzie przy tym pozytywna jedynie w przypadku, gdy zbycie nieruchomości przed upływem 5-letniego okresu będzie uzasadnione ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Przesłanki te wystąpią, gdy transakcja jest spowodowana np.:

• chorobą zbywcy, która uniemożliwia lub utrudnia mu prowadzenie gospodarstwa rolnego,
• zamiarem zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej,
• potrzebą zbycia gruntu w celu uzyskania środków na inną nieruchomość,
• rezygnacją z prowadzenia gospodarstwa rolnego i podjęciem decyzji o rozpoczęciu innego rodzaju aktywności życiowej.

Ocena wystąpienia opisanych przesłanek jest bardzo uznaniowa, więc z reguły przed złożeniem wniosku, trudno jest jednoznacznie przewidzieć jakie będzie rozstrzygnięcie KOWR. Niemniej, przed każdym rozporządzeniem nabytą ziemią należy wystąpić o zgodę, ponieważ naruszenie ww. zakazu skutkuje nieważnością czynności prawnej prowadzącej do rozporządzenia nieruchomością. Najczęściej będą to więc umowy dzierżawy, które – w odróżnieniu od umów sprzedaży – mogą być zawierane bez udziału notariusza.

Dodatkowo, w przypadku naruszenia zakazu oddawania w posiadanie nieruchomości rolnych przed upływem 5 lat KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.