Pierwokup dzierżawcy ziemi rolnej

Dzierżawcy ziemi rolnej przysługuje ustawowe prawo pierwokupu dzierżawionej nieruchomości rolnej jedynie w przypadku spełnienia przesłanek wskazanych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W dzisiejszym wpisie pokrótce omówię wskazaną problematykę.

Kiedy dzierżawca ma prawo pierwokupu?

Procedura wykonania prawa pierwokupu

W praktyce, zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej następuje poprzez zawarcie dwóch umów w formie aktu notarialnego:

• warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości,
• umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Po zawarciu pierwszej z ww. umów, uprawniony dzierżawca jest informowany o zamiarze zbycia nieruchomości objętej prawem pierwokupu. Wskazane zawiadomienie jest najczęściej dokonywane przez notariusza, który przesyła mu wypis warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Uprawniony dzierżawca ma 1 miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia, na złożenie – również w formie aktu notarialnego – oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

W przypadku gdy cena zbywanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.

Co istotne, w większości przypadków, sprzedaż nieruchomości nie będzie obciążona jedynie prawem pierwokupu dzierżawcy, ale także prawem pierwokupu KOWR. Stanie się tak w przypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo niewykonania przez niego tego prawa. Z tego względu, umowa przenosząca własność nieruchomości będzie mogła zostać zawarta dopiero po nie wykonaniu prawa pierwokupu zarówno przez dzierżawcę, jak i KOWR.

Należy także pamiętać, że prawo pierwokupu dzierżawcy nie będzie występowało w przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości po uprzednim jej rozwiązaniu. Dla oceny istnienia prawa pierwokupu kluczowe znaczenie ma bowiem moment dokonania sprzedaży nieruchomości, a co za tym idzie nawet wieloletnia dzierżawa nieruchomości, zakończona przed sprzedażą nieruchomości nie umożliwi dotychczasowemu dzierżawy skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu.

Opisaną procedurę przedstawiłem w postaci – mam nadzieję – czytelnego schematu.

Kiedy dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy:

1. nabywcą nieruchomości rolnej jest:

• jednostka samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa,
• przedsiębiorstwo przesyłowe należące do Skarbu Państwa,
• osoba bliska zbywcy,
• spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w ustawie z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw energii oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia n. r. na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia, o którym stanowi art. 1 ust. 2 ww. ustawy,
• spółka celowa, o której mowa w ustawie o CPK,
• spółdzielnia produkcji rolnej w wyniku wykonania prawa pierwokupu, o którym stanowi art. 147 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze lub zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
• członek spółdzielni produkcji rolnej, mający wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni.

2. nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą KOWR (zarówno wydaną na podstawie UKUR, jak i wydaną na podstawie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP),

3. sprzedaż następuje między osobami prawnymi, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,

4. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do maksymalnie 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.