Wspólne stanowisko w sprawie stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. II)

Niejednoznaczne przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) spowodowały z jednej strony niepewność po stronie uczestników obrotu, a z drugiej doprowadziły do powstania licznych rozbieżności w praktyce ich stosowania. Z tego względu, Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi, KOWR, oraz Krajowa Rada Notarialna zdecydowały się opracować wspólne stanowisko w celu ujednolicenia stosowania przepisów UKUR.

Niniejszy wpis stanowi część 2. Część pierwsza jest dostępna tutaj.

Wynikająca z art. 2a ust. 3a UKUR zasada, zgodnie z którą, jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, aby określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków, ma na gruncie ustawy charakter uniwersalny. Oznacza to, że znajduje ona zastosowanie przy:

1. przy ocenie możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika indywidualnego (art. 2a ust. 1 UKUR),
2. przy korzystaniu ze zwolnień ustawowych (art. 2a ust. 3 UKUR)
3. przy nabyciu na podstawie zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4 UKUR), o ile nabycie następuje na zasadach majątku wspólnego,
4. innych instrumentach ustawowych dotyczących osób fizycznych, w szczególności:

• przy zwolnieniach z prawa pierwokupu (art. 3 ust. 5 i 7 UKUR) lub nabycia (art. 4. ust. 4 UKUR),
• przy zbyciu lub oddaniu w posiadanie m.in. osobie bliskiej (art. 2b ust. 4 pkt 1 UKUR).

W przypadku zbiegu praw pierwokupu, wynikających z ustawy oraz innych ustaw, umowę sprzedaży należy zawrzeć pod warunkiem niewykonania wszystkich praw pierwokupu. Ustalenia kolejności wykonania prawa pierwokupu należy dokonać z uwzględnieniem ewentualnych przepisów szczególnych (m.in. art. 10 ust. 5i ustawy o ochronie przyrody, art. 37a ust. 5 ustawy o lasach). Zawiadomienie kolejno uprawnionego o prawie pierwokupu winno nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu przez wcześniej uprawnionego bądź po złożeniu przez niego oświadczenia o nieskorzystaniu z tego prawa.

Przewidziane w art. 37a ust. 5 ustawie o lasach pierwszeństwo przysługujące Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, dotyczy jedynie kolizji praw pierwokupu. Oznacza to, że przewidziane w powołanym przepisie pierwszeństwo nie wystąpi w przypadku kolizji prawa nabycia (prawa wykupu) z art. 37a ust. 2 ustawy o lasach z prawem nabycia z art. 4 UKUR. W takim wypadku uprawnionych należy zawiadomić równocześnie, a prawo nabycia realizowane jest na zasadzie „kto pierwszy ten lepszy”.

Możliwość nabycia nieruchomości przez nabywcę (ustalana zgodnie z art. 2a UKUR), oraz możliwość jej zbycia przez zbywcę przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (art. 2b UKUR), podlegają przy każdej transakcji odrębnemu rozstrzyganiu.

Z tego względu, wydana przez Dyrektora Generalnego KOWR zgoda na zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, nie zastępuje zgody KOWR na nabycie nieruchomości np. przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym, i odwrotnie.

Jeśli w danym wypadku wymagana jest zarówno zgoda na nabycie, jak też na zbycie (np. nieruchomość rolną większą niż 1 ha pragnie nabyć osoba niebędąca rolnikiem, zaś została ona przez zbywcę nabyta w warunkach skutkujących powstaniem obostrzeń z art. 2b UKUR i przewidziany pięcioletni okres jeszcze nie upłynął), konieczne jest uzyskanie dwóch zgód.

Zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia (art. 2b ust. 2 UKUR) nie stanowi przeszkody do dokonania podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, nawet jeśli nabycie nieruchomości do majątku wspólnego nastąpiło zraz z ww. zakazem.

Pełna treść wytycznych jest dostępna tutaj.