Jak obejść ustawę o ziemi rolnej? Cz. II. Zmiana przeznaczenia gruntu

Nabycie ziemi rolnej w celu wybudowania na niej budynku, a następnie odsprzedaży z zyskiem, często okazuje się niemożliwe z powodu zakazu sprzedaży nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia jej nabycia oraz innych ograniczeń w obrocie taką ziemią. Dziś opiszę rozwiązanie, które może okazać się przydatne dla osób mierzących się z tym problemem.

Zakaz sprzedaży przez 5 lat

Deweloperzy zakładają najczęściej, iż cały proces inwestycyjny obejmujący zakup nieruchomości, wybudowanie na nim budynku mieszkalnego oraz sprzedaż, powinien zająć – w zależności od rozmiarów inwestycji – nie dłużej niż kilka lat.

W przypadku inwestycji realizowanych na gruntach rolnych, w których od momentu nabycia gruntu do dnia sprzedaży ma upłynąć mniej niż 5 lat, sprzedaż co do zasady nie będzie możliwa. Wynika to z faktu, iż deweloper, który nabył grunty pod inwestycje ma zakaz ich sprzedaży w okresie 5 lat od dnia nabycia.

Ustawa przewiduje oczywiście wyjątki od opisanego zakazu (piszę o nich tutaj), jednak obejmują one wyłącznie wąską grupę sytuacji, które w praktyce występują niezwykle rzadko.

Co gorsza, nawet po upływie 5 lat od dnia zakupu nieruchomości, jej sprzedaż na rzecz osoby nie będącej rolnikiem indywidualnym będzie wymagać zgody KOWR (proces jej uzyskania opisuje w swoim poradniku), lub może być obarczona prawem pierwokupu KOWR (o którym piszę z kolei tutaj).

Warunki zabudowy i odrolnienie

W przypadku nieruchomości rolnych spełniających określone warunki, możliwa jest jednak zmiana przeznaczenia gruntu na nierolny. W ten sposób, obrót nieruchomością przestanie podlegać ograniczeniom wskazanym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przede wszystkim, nieruchomość nie może być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a co za tym idzie, uzyskanie pozwolenia na budowę będzie musiało zostać poprzedzone otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Ważne jest też, aby ziemia nabywana pod inwestycję składała się z gleb klasy IV-VI. Wynika to faktu, iż w odniesieniu do gleb o klasie I, II i III na odrolnienie zgodę musi wyrazić minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Uzyskanie takiej zgody jest w praktyce bardzo trudne.

Po otrzymaniu warunków zabudowy, pozwalających na sporządzenie projektu zagospodarowania terenu, konieczne może okazać się uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej. Wystąpienie o taką decyzję będzie konieczne w przypadku, gdy gleby wchodzące w skład nieruchomości inwestycyjnej, stanowiące użytki klas IV-VI, będą pochodzenia organicznego.

Jeżeli natomiast gleby będą pochodzenia mineralnego, to dodatkowa decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej nie będzie konieczna. Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej następuje przy tym oczywiście po uiszczeniu stosownej opłaty z tego tytułu.

Zmiana przeznaczenia gruntu

Samo otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy pozwalającej na zabudowanie nieruchomości nie spowoduje oczywiście, że nieruchomość automatycznie utraci swoje rolne przeznaczenie. Pozwoli to jednak na wystąpienie o pozwolenie na budowę, a następnie na rozpoczęcie budowy. Rozpoczęcie budowy umożliwia natomiast zgłoszenie zmian statusu gruntu ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków na tzw. zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy – Bp.

Grunty stracą swój rolny charakter z dniem ujawnienia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Od tej chwili nie będzie miało do nich zastosowania nie tylko ograniczenie w postaci zakazu sprzedaży w okresie 5 lat od dnia nabycia, ale także cała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Z tego względu, strony przyszłej transakcji sprzedaży nie będą musiały martwić się np. o wykonanie przez KOWR prawa pierwokupu w stosunku do transakcji sprzedaży gruntu.